حول هذه الأداة
حاسبة عائد العقار المؤجَّر أداة مجانية تعمل داخل المتصفح وتقيّم الاستثمار الإيجاري بالأرقام الأربعة التي يعتمدها الملاك فعليًا: التدفق النقدي الشهري، والعائد النقدي على النقد المستثمر، وصافي الدخل التشغيلي (NOI)، ومعدل الرسملة. تجري كل الحسابات محليًا — بلا حساب وبلا رفع.
صافي الدخل التشغيلي هو الإيجار السنوي بعد تعديله بنسبة الشغور ناقص المصاريف التشغيلية (NOI = الإيجار × 12 × (1 − نسبة الشغور%) − المصاريف التشغيلية)، ومعدل الرسملة هو NOI مقسومًا على سعر الشراء — وكلاهما يستبعد التمويل عمدًا حتى تُقارن العقارات على أساس واحد. أما التدفق النقدي فيخصم أقساط قرضك العقاري السنوية من NOI، والعائد النقدي على النقد يقسم ذلك على النقد الفعلي الذي استثمرته (الدفعة الأولى زائد تكاليف الإغلاق والترميم).
استخدمها لفرز العروض بسرعة: قد يحمل العرض معدل رسملة جيدًا مع تدفق نقدي سالب بعد إضافة القرض، وهذه الأداة تعرض الجانبين معًا.
الأسئلة الشائعة
لماذا لا يشمل صافي الدخل التشغيلي (NOI) القرض العقاري؟
بحسب العرف، يقيس NOI ومعدل الرسملة الأداء التشغيلي للعقار بمعزل عن طريقة تمويله، حتى يستطيع مشتريان بقرضين مختلفين مقارنة المبنى نفسه. لا يدخل التمويل إلا في أرقام التدفق النقدي والعائد النقدي على النقد.
ماذا أحتسب ضمن المصاريف التشغيلية؟
الضريبة العقارية والتأمين والإصلاحات وإدارة العقار ورسوم اتحاد الملاك والمرافق التي تدفعها أنت — كل مصروف متكرر عدا القرض العقاري. يُعالج الشغور على حدة كنسبة من الإيجار (5–8% افتراض شائع).
ما العائد النقدي على النقد الجيد؟
هو التدفق النقدي السنوي قبل الضريبة مقسومًا على إجمالي النقد الذي وضعته. يستهدف كثير من مستثمري التأجير 6–10%، لكن العتبة المناسبة تعتمد على سوقك ورافعتك المالية وقابليتك للمخاطرة — والسالب يعني أن العقار يكلّفك مالًا كل شهر.
هل بيانات صفقتي خاصة؟
نعم. تبقى كل المدخلات والنتائج في متصفحك؛ لا يُنقل أو يُحفظ أي شيء.
المزيد من الأدوات