O tym narzędziu
Kalkulator rentowności najmu (ROI) to darmowe narzędzie działające w przeglądarce, które ocenia inwestycję w najem czterema wskaźnikami, których wynajmujący naprawdę używają: miesięcznym przepływem pieniężnym (cash flow), zwrotem cash-on-cash, dochodem operacyjnym netto (NOI) i stopą kapitalizacji. Wszystkie obliczenia działają lokalnie — bez konta i bez wysyłania danych.
NOI to roczny czynsz skorygowany o pustostany minus koszty operacyjne (NOI = czynsz × 12 × (1 − pustostany%) − koszty operacyjne), a stopa kapitalizacji to NOI podzielone przez cenę zakupu — oba celowo pomijają finansowanie, aby nieruchomości dało się porównywać jeden do jednego. Cash flow odejmuje następnie roczne raty kredytu od NOI, a cash-on-cash dzieli go przez faktycznie zainwestowaną gotówkę (wkład własny plus koszty transakcyjne i remont).
Użyj go do szybkiej selekcji ogłoszeń: oferta może mieć zdrową stopę kapitalizacji, a po doliczeniu kredytu ujemny cash flow — to narzędzie pokazuje obie strony naraz.
Najczęściej zadawane pytania
Dlaczego NOI nie obejmuje kredytu?
Zgodnie z konwencją NOI i stopa kapitalizacji mierzą operacyjną wydajność nieruchomości niezależnie od sposobu finansowania, dzięki czemu dwóch kupujących z różnymi kredytami może porównać ten sam budynek. Finansowanie pojawia się dopiero w cash flow i zwrocie cash-on-cash.
Co zaliczyć do kosztów operacyjnych?
Podatek od nieruchomości, ubezpieczenie, naprawy, zarządzanie najmem, czynsz administracyjny i media, które opłacasz — wszystko, co cykliczne, poza kredytem. Pustostany są ujmowane osobno jako procent czynszu (częste założenie to 5–8%).
Jaki zwrot cash-on-cash jest dobry?
To roczny cash flow przed opodatkowaniem podzielony przez całą włożoną gotówkę. Wielu inwestujących w najem celuje w 6–10%, ale właściwy próg zależy od rynku, dźwigni i tolerancji ryzyka — wynik ujemny oznacza, że nieruchomość co miesiąc Cię kosztuje.
Czy dane mojej inwestycji są prywatne?
Tak. Wszystkie dane wejściowe i wyniki pozostają w Twojej przeglądarce; nic nie jest przesyłane ani zapisywane.
Więcej narzędzi