Về công cụ này
Công cụ tính ROI nhà cho thuê là công cụ miễn phí chạy ngay trong trình duyệt, đánh giá một khoản đầu tư cho thuê bằng bốn con số mà nhà đầu tư thực sự dùng: dòng tiền hàng tháng, tỷ suất cash-on-cash, thu nhập hoạt động ròng (NOI) và cap rate. Mọi phép tính chạy tại chỗ — không cần tài khoản, không tải lên.
NOI là tiền thuê cả năm sau khi trừ tỷ lệ trống và chi phí vận hành (NOI = tiền thuê × 12 × (1 − % trống) − chi phí vận hành), còn cap rate là NOI chia cho giá mua — cả hai cố tình loại trừ yếu tố vay vốn để có thể so sánh các bất động sản một cách ngang bằng. Dòng tiền sau đó lấy NOI trừ tiền trả vay cả năm, và cash-on-cash chia con số đó cho lượng tiền mặt bạn thực bỏ ra (tiền trả trước cộng chi phí giao dịch và sửa chữa).
Hãy dùng để sàng lọc nhanh các tin rao: một thương vụ có thể cap rate đẹp nhưng dòng tiền âm khi cộng khoản vay vào, và công cụ này cho thấy cả hai mặt cùng lúc.
Câu hỏi thường gặp
Vì sao NOI không bao gồm khoản vay?
Theo thông lệ, NOI và cap rate đo hiệu quả vận hành của bất động sản độc lập với cách nó được tài trợ vốn, để hai người mua với khoản vay khác nhau vẫn so sánh được cùng một tòa nhà. Yếu tố vay vốn chỉ xuất hiện ở dòng tiền và tỷ suất cash-on-cash.
Tôi nên tính những gì vào chi phí vận hành?
Thuế tài sản, bảo hiểm, sửa chữa, phí quản lý vận hành, phí chung cư và các tiện ích bạn chi trả — mọi khoản định kỳ trừ tiền trả vay. Tỷ lệ trống được xử lý riêng theo phần trăm tiền thuê (5–8% là giả định phổ biến).
Tỷ suất cash-on-cash bao nhiêu là tốt?
Đó là dòng tiền trước thuế hàng năm chia cho tổng tiền mặt bạn bỏ vào. Nhiều nhà đầu tư mua để cho thuê nhắm 6–10%, nhưng ngưỡng phù hợp tùy thị trường, mức đòn bẩy và khẩu vị rủi ro của bạn — âm nghĩa là bất động sản khiến bạn mất tiền mỗi tháng.
Dữ liệu thương vụ của tôi có riêng tư không?
Có. Mọi dữ liệu nhập và kết quả đều ở lại trong trình duyệt của bạn; không có gì được truyền đi hay lưu lại.
Công cụ khác