Sobre esta ferramenta
A Calculadora de Diferimento de Ganho de Capital em Troca 1031 é uma ferramenta gratuita, executada no navegador, que estima quanto imposto uma troca de mesma natureza (Seção 1031) permitiria diferir ao vender um imóvel de investimento. Ela divide a conta entre o imposto de recaptura de depreciação e o imposto sobre ganho de capital, e depois totaliza o que a troca difere. Cada número permanece no seu dispositivo.
O ganho realizado é preço de venda − custos de venda − base de custo ajustada. O imposto de recaptura de depreciação é depreciação acumulada × alíquota de recaptura ÷ 100 (25% por padrão nos EUA). A parcela restante de ganho de capital é o ganho realizado menos a depreciação (com piso em zero), tributada à sua alíquota combinada federal, estadual e NIIT: parcela × (federal + estadual + NIIT) ÷ 100. O total de imposto diferido é a soma do imposto de recaptura e do imposto sobre ganho de capital.
Use-a para avaliar se vale a pena buscar uma troca 1031, vendo o imposto que você de outra forma deveria em uma venda direta. Cada alíquota é informada por você — nada é consultado — então sempre confirme os números e as regras com um profissional tributário qualificado antes de agir.
Perguntas frequentes
O que é o ganho realizado?
É o seu preço de venda menos os custos de venda menos a base de custo ajustada (preço original mais benfeitorias, menos depreciação anterior). É o ganho econômico total na venda antes de dividi-lo entre as parcelas de recaptura e de ganho de capital.
Por que a depreciação e o ganho de capital são tributados separadamente?
A depreciação que você reivindicou é 'recapturada' à sua própria alíquota (25% nos EUA) quando você vende, enquanto o ganho acima da sua depreciação é tributado às alíquotas de ganho de capital. A ferramenta subtrai a depreciação do ganho realizado para que cada parcela seja tributada uma vez, à alíquota correta.
Para que serve o campo NIIT?
O Imposto sobre Renda Líquida de Investimento (Net Investment Income Tax) é uma sobretaxa dos EUA (3,8%) que pode incidir sobre ganhos imobiliários acima de certos limites de renda. Informe 3,8 se ele se aplicar a você, ou deixe em 0. Ele é somado às suas alíquotas federal e estadual sobre a parcela de ganho de capital.
Isto é aconselhamento tributário?
Não. Cada alíquota e número é informado por você, e a ferramenta não aplica tabelas fiscais ao vivo. Uma troca 1031 tem regras rígidas de prazo e qualificação, então trate isto como uma estimativa aproximada e consulte um profissional tributário ou intermediário qualificado. Todos os cálculos rodam no seu navegador.
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