关于此工具
1031 交换资本利得递延计算器是一款免费的浏览器内工具，估算在出售投资房产时，一次同类财产（第 1031 条）交换能让你递延多少税款。它把税单拆分为折旧回收税和资本利得税，然后合计交换所递延的金额。每一个数字都留在你的设备上。
已实现收益为 售价 − 销售成本 − 调整后成本基础。折旧回收税为 累计折旧 × 回收税率 ÷ 100（美国默认 25%）。剩余的资本利得部分为 已实现收益减去折旧（下限为零），按你的联邦、州和 NIIT 综合税率征税：该部分 × (联邦 + 州 + NIIT) ÷ 100。递延的税款总额为回收税和资本利得税之和。
用它来权衡是否值得进行 1031 交换，看看如果直接出售你原本会欠下的税。每个税率都由你输入——不查任何资料——所以在行动之前，请务必向合格的税务专业人士确认这些数字和规则。
常见问题
已实现收益是什么？
它是你的售价减去销售成本再减去调整后成本基础（原始价格加改进，减去先前的折旧）。它是出售时的总经济收益，在拆分为回收部分和资本利得部分之前。
为什么折旧和资本利得要分开征税？
你申报的折旧在出售时按其自身税率（美国为 25%）被「回收」，而超出折旧的收益按资本利得税率征税。本工具从已实现收益中减去折旧，使每一部分都以正确的税率各征一次税。
NIIT 字段是做什么的？
净投资所得税是一项美国附加税（3.8%），在收入超过某些门槛时可能适用于房地产收益。如果它适用于你，输入 3.8，否则保留为 0。它会加到资本利得部分的联邦和州税率上。
这是税务建议吗？
不是。每个税率和数字都是你输入的，本工具不套用任何实时税表。1031 交换有严格的时限和资格规则，所以把它当作一个粗略估算，并咨询税务专业人士或合格的中间人。所有计算都在你的浏览器中运行。