このツールについて
1031交換 キャピタルゲイン繰延計算ツールは、投資物件の売却時に、同種資産（第1031条）交換でどれだけの税を繰り延べられるかを見積もる無料のブラウザ内ツールです。税額を減価償却取戻し税とキャピタルゲイン税に分け、交換によって繰り延べられる合計を出します。すべての数値は端末上にとどまります。
実現利益は 売却価格 − 売却コスト − 調整後取得原価です。減価償却取戻し税は 累積減価償却 × 取戻し率 ÷ 100（米国ではデフォルト25%）です。残りのキャピタルゲイン部分は実現利益から減価償却を引いたもの（下限ゼロ）で、連邦・州・NIITの合算税率で課税されます。部分 × (連邦 + 州 + NIIT) ÷ 100。繰り延べられる税額の合計は、取戻し税とキャピタルゲイン税の和です。
そのまま売却した場合に本来負う税額を見ることで、1031交換を追求する価値があるか判断するのに使いましょう。すべての税率はあなたが入力し、何も参照されないので、行動の前に必ず資格ある税務専門家に数値とルールを確認してください。
よくある質問
実現利益とは何ですか？
売却価格から売却コストと調整後取得原価（当初価格に改良を加え、過去の減価償却を引いたもの）を差し引いたものです。取戻し部分とキャピタルゲイン部分に分ける前の、売却の総経済的利益です。
なぜ減価償却とキャピタルゲインは別々に課税されるのですか？
計上した減価償却は売却時にそれ自体の率（米国では25%）で「取り戻され」、減価償却を超える利益はキャピタルゲイン率で課税されます。本ツールは実現利益から減価償却を引くので、各部分が正しい率で一度ずつ課税されます。
NIITの欄は何のためですか？
純投資所得税は、一定の所得しきい値を超える不動産利益に適用されうる米国の付加税（3.8%）です。該当する場合は3.8を入力し、そうでなければ0のままにします。キャピタルゲイン部分について連邦・州の税率に加算されます。
これは税務アドバイスですか？
いいえ。すべての税率と数値はあなたが入力したもので、本ツールはライブ税額表を適用しません。1031交換には厳格な期限と適格要件があるため、これは概算として扱い、税務専門家または資格ある仲介者に相談してください。すべての計算はブラウザ内で実行されます。