このツールについて
DSCR計算ツールは、賃貸物件ローンの審査に貸し手が使うデットサービスカバレッジレシオを計算する、無料のブラウザ内ツールです。月額家賃、空室引当、月間運営費、ローン条件を入力すると、DSCRとともに純営業利益と年間債務返済額を返します。すべての計算は端末上でローカルに実行され、何もアップロードされません。
純営業利益は年換算されます。NOI = 家賃 × 12 × (1 − 空室率 ÷ 100) − 運営費 × 12。住宅ローン返済額は標準的な償却式 M = L·r ÷ (1 − (1+r)⁻ⁿ) を使い、r = 金利 ÷ 1200、n = 期間 × 12。年間債務返済額は M × 12 です。比率は DSCR = NOI ÷ 年間債務返済額 となります。
DSCRが1.00なら、物件の収入がローン返済をちょうどカバーすることを意味します。多くのDSCRの貸し手は最低1.25を求めており、本ツールはその基準に対する合否を表示します。申込前に賃貸物件を事前審査したり、頭金を増やして（ローンを減らして）金利を下げると比率がどう上がるかを確認したりするのに使いましょう。
よくある質問
貸し手が求めるDSCRはどのくらいですか？
ほとんどのDSCRローンプログラムは最低1.25の比率を求めます。これは純営業利益が年間住宅ローン返済額より25%多いことを意味します。本ツールは1.25以上を合格、それ未満を不合格として表示しますが、個々の貸し手によって異なります。
ここでいう運営費には何が含まれますか？
物件運営の経常的なコスト、つまり固定資産税、保険、物件管理、修繕、積立金などです。ただし住宅ローン返済そのものは含みません。ローン返済は債務返済として別に扱われます。
なぜDSCRは住宅ローン後のキャッシュフローではなくNOIを使うのですか？
DSCRは意図的に資金調達前の収入（NOI）を債務返済と比較します。これにより、物件自身の収入がどれだけ余裕をもってローンをカバーするかを測れます。先に住宅ローンを差し引くと二重計上になってしまいます。
このデータはどれもサーバーに送られますか？
いいえ。家賃、費用、ローン条件はすべてブラウザ内で処理されます。本計算ツールはオフラインで動作し、何もアップロードしません。