Calculateur DSCR (ratio de couverture du service de la dette)

À propos de cet outil

Le calculateur DSCR est un outil gratuit, entièrement dans le navigateur, qui calcule le ratio de couverture du service de la dette que les prêteurs utilisent pour qualifier les prêts de biens locatifs. Saisissez le loyer mensuel, une provision de vacance, les charges d'exploitation mensuelles et les conditions du prêt, et il retourne le DSCR ainsi que le résultat opérationnel net et le service annuel de la dette. Tous les calculs s'exécutent localement sur votre appareil — rien n'est téléversé.

Le résultat opérationnel net est annualisé : NOI = loyer × 12 × (1 − vacance ÷ 100) − charges d'exploitation × 12. Le paiement hypothécaire utilise la formule d'amortissement standard M = L·r ÷ (1 − (1+r)⁻ⁿ) avec r = taux ÷ 1200 et n = durée × 12 ; le service annuel de la dette est M × 12. Le ratio est DSCR = NOI ÷ service annuel de la dette.

Un DSCR de 1,00 signifie que les revenus du bien couvrent exactement ses paiements de prêt ; la plupart des prêteurs DSCR veulent au moins 1,25, et l'outil signale une réussite ou un échec par rapport à ce seuil. Utilisez-le pour présélectionner un locatif avant de faire une demande, ou pour voir comment un apport plus important (prêt plus faible) ou un taux plus bas relève le ratio.

Foire aux questions

Quel DSCR les prêteurs exigent-ils ?

La plupart des programmes de prêt DSCR veulent un ratio d'au moins 1,25, ce qui signifie que le résultat opérationnel net est 25 % supérieur au paiement hypothécaire annuel. L'outil marque le résultat comme une réussite à 1,25 ou plus et un échec en dessous, bien que les prêteurs varient individuellement.

Qu'est-ce qui compte comme charges d'exploitation ici ?

Les coûts récurrents de gestion du bien — taxes foncières, assurance, gestion locative, entretien et réserves — mais pas le paiement hypothécaire lui-même. Le paiement du prêt est traité séparément comme service de la dette.

Pourquoi le DSCR utilise-t-il le NOI et non le flux de trésorerie après l'hypothèque ?

Le DSCR compare délibérément les revenus avant financement (NOI) au paiement de la dette, de sorte que le ratio mesure avec quelle aisance les revenus propres du bien couvrent le prêt. Soustraire l'hypothèque d'abord la compterait deux fois.

Ces données sont-elles envoyées à un serveur ?

Non. Les loyers, charges et conditions de prêt sont traités entièrement dans votre navigateur ; le calculateur fonctionne hors ligne et ne téléverse rien.

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