À propos de cet outil
Le calculateur de report de plus-values d'un échange 1031 est un outil gratuit, entièrement dans le navigateur, qui estime combien d'impôt un échange de biens semblables (Section 1031) permettrait de reporter lors de la vente d'un bien d'investissement. Il décompose la facture entre l'impôt de récupération d'amortissement et l'impôt sur les plus-values, puis totalise ce que l'échange reporte. Chaque chiffre reste sur votre appareil.
Le gain réalisé est prix de vente − frais de vente − base de coût ajustée. L'impôt de récupération d'amortissement est amortissement accumulé × taux de récupération ÷ 100 (25 % par défaut aux États-Unis). La portion de plus-value restante est le gain réalisé moins l'amortissement (plancher à zéro), imposée à votre taux combiné fédéral, d'État et NIIT : portion × (fédéral + État + NIIT) ÷ 100. L'impôt total reporté est la somme de l'impôt de récupération et de l'impôt sur les plus-values.
Utilisez-le pour évaluer si un échange 1031 vaut la peine d'être poursuivi en voyant l'impôt que vous devriez sinon sur une vente directe. Chaque taux est saisi par vous — rien n'est recherché — confirmez donc toujours les chiffres et les règles avec un fiscaliste qualifié avant d'agir.
Foire aux questions
Qu'est-ce que le gain réalisé ?
C'est votre prix de vente moins les frais de vente moins la base de coût ajustée (prix d'origine plus améliorations, moins l'amortissement antérieur). C'est le gain économique total sur la vente avant de le répartir entre les portions de récupération et de plus-values.
Pourquoi l'amortissement et les plus-values sont-ils imposés séparément ?
L'amortissement que vous avez déclaré est « récupéré » à son propre taux (25 % aux États-Unis) lorsque vous vendez, tandis que le gain au-dessus de votre amortissement est imposé aux taux des plus-values. L'outil soustrait l'amortissement du gain réalisé de sorte que chaque portion soit imposée une fois, au taux correct.
À quoi sert le champ NIIT ?
Le Net Investment Income Tax est une surtaxe américaine (3,8 %) qui peut s'appliquer aux gains immobiliers au-dessus de certains seuils de revenu. Saisissez 3,8 s'il s'applique à vous, ou laissez-le à 0. Il est ajouté à vos taux fédéral et d'État sur la portion de plus-value.
Est-ce un conseil fiscal ?
Non. Chaque taux et chiffre est saisi par vous, et l'outil n'applique aucune table fiscale en direct. Un échange 1031 a des règles strictes de délai et de qualification, considérez donc ceci comme une estimation approximative et consultez un fiscaliste ou un intermédiaire qualifié. Tous les calculs s'exécutent dans votre navigateur.
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