Over deze tool
1031-uitwisseling Meerwaarde-uitstel Calculator is een gratis tool die volledig in je browser draait en schat hoeveel belasting een gelijksoortige (Section 1031) uitwisseling je zou laten uitstellen bij de verkoop van een beleggingspand. Het splitst de rekening op in de afschrijvingsterugname-belasting en de meerwaardebelasting, en telt vervolgens op wat de uitwisseling uitstelt. Elk cijfer blijft op je apparaat.
De gerealiseerde winst is verkoopprijs − verkoopkosten − aangepaste kostprijsbasis. De afschrijvingsterugname-belasting is opgebouwde afschrijving × terugnametarief ÷ 100 (standaard 25% in de VS). Het resterende meerwaardedeel is de gerealiseerde winst min de afschrijving (op nul gehouden), belast tegen je gecombineerde federale, staats- en NIIT-tarief: deel × (federaal + staat + NIIT) ÷ 100. De totaal uitgestelde belasting is de som van de terugname- en meerwaardebelasting.
Gebruik het om af te wegen of een 1031-uitwisseling de moeite waard is door de belasting te zien die je anders verschuldigd zou zijn bij een rechtstreekse verkoop. Elk tarief wordt door jou ingevoerd — er wordt niets opgezocht — dus bevestig de cijfers en regels altijd bij een gekwalificeerde belastingprofessional voordat je handelt.
Veelgestelde vragen
Wat is de gerealiseerde winst?
Het is je verkoopprijs min verkoopkosten min de aangepaste kostprijsbasis (oorspronkelijke prijs plus verbeteringen, minus eerdere afschrijving). Het is de totale economische winst op de verkoop vóór het opsplitsen in de terugname- en meerwaardedelen.
Waarom worden afschrijving en meerwaarde apart belast?
Afschrijving die je hebt geclaimd wordt bij verkoop 'teruggenomen' tegen zijn eigen tarief (25% in de VS), terwijl de winst boven je afschrijving tegen meerwaardetarieven wordt belast. De tool trekt de afschrijving af van de gerealiseerde winst zodat elk deel één keer wordt belast, tegen het juiste tarief.
Waar dient het NIIT-veld voor?
De Net Investment Income Tax is een Amerikaanse aanvullende belasting (3,8%) die kan gelden voor vastgoedwinsten boven bepaalde inkomensdrempels. Voer 3,8 in als het op jou van toepassing is, of laat het op 0. Het wordt bij je federale en staatstarieven op het meerwaardedeel opgeteld.
Is dit belastingadvies?
Nee. Elk tarief en cijfer voer je zelf in, en de tool past geen live belastingtabellen toe. Een 1031-uitwisseling heeft strikte timing- en kwalificatieregels, dus behandel dit als een ruwe schatting en raadpleeg een belastingprofessional of gekwalificeerde tussenpersoon. Alle berekeningen draaien in je browser.
Meer tools