Über dieses Tool
Der 1031-Exchange-Rechner für Kapitalertragsteuer-Aufschub ist ein kostenloses In-Browser-Tool, das schätzt, wie viel Steuer ein gleichartiger Tausch (Section 1031) beim Verkauf einer Anlageimmobilie aufschieben lassen würde. Er teilt die Rechnung in die Abschreibungsrückgewinnungssteuer und die Kapitalertragsteuer auf und summiert dann, was der Tausch aufschiebt. Jede Zahl bleibt auf Ihrem Gerät.
Der realisierte Gewinn ist Verkaufspreis − Verkaufskosten − angepasste Kostenbasis. Die Abschreibungsrückgewinnungssteuer ist kumulierte Abschreibung × Rückgewinnungssatz ÷ 100 (standardmäßig 25 % in den USA). Der verbleibende Kapitalertragsanteil ist der realisierte Gewinn minus der Abschreibung (auf null begrenzt), besteuert mit Ihrem kombinierten Bundes-, Landes- und NIIT-Satz: Anteil × (Bund + Land + NIIT) ÷ 100. Die insgesamt aufgeschobene Steuer ist die Summe aus Rückgewinnungs- und Kapitalertragsteuer.
Nutzen Sie es, um abzuwägen, ob ein 1031-Exchange lohnenswert ist, indem Sie die Steuer sehen, die Sie andernfalls bei einem direkten Verkauf schulden würden. Jeder Satz wird von Ihnen eingegeben – nichts wird nachgeschlagen – bestätigen Sie also immer die Zahlen und Regeln mit einem qualifizierten Steuerfachmann, bevor Sie handeln.
Häufig gestellte Fragen
Was ist der realisierte Gewinn?
Es ist Ihr Verkaufspreis minus Verkaufskosten minus der angepassten Kostenbasis (ursprünglicher Preis plus Verbesserungen, abzüglich vorheriger Abschreibung). Es ist der gesamte wirtschaftliche Gewinn beim Verkauf, bevor er in die Rückgewinnungs- und Kapitalertragsteile aufgeteilt wird.
Warum werden Abschreibung und Kapitalerträge getrennt besteuert?
Die von Ihnen geltend gemachte Abschreibung wird beim Verkauf mit ihrem eigenen Satz „zurückgewonnen“ (25 % in den USA), während der Gewinn über Ihrer Abschreibung mit Kapitalertragsätzen besteuert wird. Das Tool zieht die Abschreibung vom realisierten Gewinn ab, sodass jeder Anteil einmal mit dem korrekten Satz besteuert wird.
Wofür ist das NIIT-Feld?
Die Net Investment Income Tax ist eine US-Zusatzsteuer (3,8 %), die auf Immobiliengewinne über bestimmten Einkommensschwellen anfallen kann. Geben Sie 3,8 ein, falls sie auf Sie zutrifft, oder lassen Sie es bei 0. Sie wird zu Ihren Bundes- und Landessätzen auf den Kapitalertragsanteil addiert.
Ist dies eine Steuerberatung?
Nein. Jeder Satz und jede Zahl wird von Ihnen eingegeben, und das Tool wendet keine Live-Steuertabellen an. Ein 1031-Exchange hat strenge Fristen und Qualifikationsregeln, behandeln Sie dies also als grobe Schätzung und konsultieren Sie einen Steuerfachmann oder qualifizierten Intermediär. Alle Berechnungen laufen in Ihrem Browser.
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