Về công cụ này
Máy tính Hoãn thuế Lãi vốn theo Trao đổi 1031 là công cụ miễn phí, chạy trực tiếp trên trình duyệt, ước tính số thuế mà một trao đổi cùng loại (Điều 1031) sẽ cho phép bạn hoãn khi bán một bất động sản đầu tư. Nó chia hóa đơn thành thuế thu hồi khấu hao và thuế lãi vốn, rồi tổng cộng số mà trao đổi hoãn được. Mọi con số ở lại trên thiết bị của bạn.
Lãi thực hiện là giá bán − chi phí bán − cơ sở chi phí điều chỉnh. Thuế thu hồi khấu hao là khấu hao lũy kế × mức thu hồi ÷ 100 (mặc định 25% ở Mỹ). Phần lãi vốn còn lại là lãi thực hiện trừ khấu hao (giới hạn dưới ở 0), bị đánh thuế theo mức liên bang, bang và NIIT gộp của bạn: phần × (liên bang + bang + NIIT) ÷ 100. Tổng thuế hoãn được là tổng của thuế thu hồi và thuế lãi vốn.
Hãy dùng nó để cân nhắc liệu có nên theo đuổi một trao đổi 1031 hay không bằng cách xem số thuế bạn sẽ phải nợ nếu bán thẳng. Mọi mức thuế đều do bạn nhập — không có gì được tra cứu — nên hãy luôn xác nhận các con số và quy định với chuyên gia thuế có trình độ trước khi hành động.
Câu hỏi thường gặp
Lãi thực hiện là gì?
Đó là giá bán trừ chi phí bán trừ cơ sở chi phí điều chỉnh (giá gốc cộng cải tạo, trừ khấu hao trước đó). Đó là tổng lãi kinh tế của lần bán trước khi chia thành phần thu hồi và phần lãi vốn.
Tại sao khấu hao và lãi vốn bị đánh thuế riêng?
Khấu hao bạn đã kê được 'thu hồi' theo mức riêng của nó (25% ở Mỹ) khi bạn bán, trong khi phần lãi trên mức khấu hao bị đánh thuế theo mức lãi vốn. Công cụ trừ khấu hao khỏi lãi thực hiện để mỗi phần bị đánh thuế một lần, theo đúng mức.
Ô NIIT dùng để làm gì?
Thuế Thu nhập Đầu tư Ròng là một khoản thuế bổ sung của Mỹ (3,8%) có thể áp dụng cho lãi bất động sản trên một số ngưỡng thu nhập nhất định. Nhập 3,8 nếu nó áp dụng cho bạn, hoặc để ở mức 0. Nó được cộng vào mức liên bang và bang của bạn trên phần lãi vốn.
Đây có phải là tư vấn thuế không?
Không. Mọi mức thuế và con số đều do bạn nhập, và công cụ không áp dụng bảng thuế trực tiếp. Một trao đổi 1031 có quy tắc thời hạn và đủ điều kiện nghiêm ngặt, nên hãy coi đây là một ước tính sơ bộ và tham vấn chuyên gia thuế hoặc bên trung gian đủ điều kiện. Mọi phép tính chạy trong trình duyệt của bạn.
Công cụ khác