关于此工具
DSCR 计算器是一款免费的浏览器内工具，计算贷款机构用来审批出租房产贷款的偿债覆盖率。输入月租金、空置率、月运营费用和贷款条款，它会返回 DSCR 以及净营业收入和年度偿债额。所有计算都在你的设备本地运行——不上传任何数据。
净营业收入按年计算：NOI = 租金 × 12 × (1 − 空置率 ÷ 100) − 运营费用 × 12。按揭还款使用标准摊销公式 M = L·r ÷ (1 − (1+r)⁻ⁿ)，其中 r = 利率 ÷ 1200，n = 期限 × 12；年度偿债额为 M × 12。比率为 DSCR = NOI ÷ 年度偿债额。
DSCR 为 1.00 表示房产的收入恰好覆盖其贷款还款；大多数 DSCR 贷款机构希望至少达到 1.25，本工具会对照该门槛标出通过或不通过。用它在申请前预筛出租房，或者看看更高的首付（更低的贷款）或更低的利率如何提升这个比率。
常见问题
贷款机构要求的 DSCR 是多少？
大多数 DSCR 贷款项目希望比率至少为 1.25，意味着净营业收入比年度按揭还款高出 25%。本工具在结果达到或超过 1.25 时标为通过，低于时标为不通过，不过各家贷款机构的要求会有差异。
这里的运营费用包括什么？
运营房产的经常性成本——房产税、保险、物业管理、维护和储备金——但不包括按揭还款本身。贷款还款作为偿债额被单独处理。
为什么 DSCR 用 NOI 而不是扣除按揭后的现金流？
DSCR 特意用融资前的收入（NOI）与偿债额对比，这样该比率衡量的是房产自身收入覆盖贷款的宽裕程度。先扣除按揭会造成重复计算。
这些数据会发送到服务器吗？
不会。租金、费用和贷款条款完全在你的浏览器中处理；本计算器可离线工作，不上传任何数据。