Acerca de esta herramienta
La calculadora BRRRR es una herramienta gratuita que funciona en el navegador para la estrategia Comprar, Reformar, Alquilar, Refinanciar, Repetir (Buy, Rehab, Rent, Refinance, Repeat). Muestra cuánto de tu propio efectivo queda atrapado en un trato después de refinanciar: el número que decide si puedes reciclar tu capital en el siguiente inmueble. Todo se calcula localmente; no se suben detalles del trato.
La matemática: coste total = compra + reforma + costes de compra y mantenimiento. El préstamo de refinanciación = ARV × (LTV de refinanciación ÷ 100), y el efectivo recuperado en la refi = nuevo préstamo − cancelación del préstamo. Tu efectivo total invertido = coste total − préstamo inicial, así que el efectivo que queda en el trato = efectivo total invertido − efectivo recuperado. Si proporcionas un flujo de caja mensual, la herramienta también informa del retorno cash-on-cash = 12 × flujo de caja ÷ efectivo restante (mostrado como porcentaje).
Úsala para comprobar si un trato es un verdadero BRRRR: cuando el efectivo que queda en el trato se acerca a cero —o el retorno cash-on-cash se vuelve muy grande— has recuperado la mayor parte de tu capital y puedes repetir el proceso. Ajusta el LTV de refinanciación al tope de tu prestamista (75 % es habitual) para ver cómo cambia el resultado.